GOLDHAUSEN-LEGAL – Wohnraummietrecht für Vermieter

Modernisierungsmieterhöhung: BGH erleichtert Nachweis der Energieeinsparung

Thu, 08 Oct 2026 22:28:29 GMT

Energetische Modernisierungen führen häufig zu Streit darüber, ob die Voraussetzungen einer anschließenden Mieterhöhung tatsächlich vorliegen.

Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob durch die Baumaßnahme nachhaltig Endenergie eingespart wird.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23 eine für Vermieter wichtige Entscheidung getroffen.

Danach kommt es nicht darauf an, mehrere Jahre nach Durchführung der Maßnahme abzuwarten und anschließend tatsächliche Verbrauchsdaten miteinander zu vergleichen.

Was ist eine energetische Modernisierung?

§ 555b Nr. 1 BGB erfasst bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird.

Typische Maßnahmen können beispielsweise sein:

Austausch einer veralteten Heizungsanlage,
Verbesserung der Wärmedämmung,
Austausch energetisch ungünstiger Fenster,
Verringerung technischer Wärmeverluste.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine solche Maßnahme zu einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigen.

Nach derzeitiger Rechtslage können grundsätzlich acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen gelten besondere Vorschriften.

Der Streit: Muss die tatsächliche Energieeinsparung jahrelang gemessen werden?

Das Berufungsgericht hatte verlangt, den tatsächlichen Energieverbrauch über längere Zeiträume vor und nach der Modernisierung miteinander zu vergleichen.

Teilweise sollten hierfür jeweils vier bis fünf Jahre herangezogen werden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Auffassung verworfen.

Ein solcher Ansatz würde dazu führen, dass Vermieter erst Jahre nach Abschluss der Arbeiten verlässlich beurteilen könnten, ob überhaupt eine umlagefähige energetische Modernisierung vorliegt.

Das entspricht nicht dem gesetzlichen System.

Entscheidend ist eine sachgerechte Prognose

Nach dem Bundesgerichtshof ist maßgeblich, ob zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten aufgrund der baulichen Veränderung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23).

Es handelt sich damit im Kern um eine Prognoseentscheidung.

Ein tatsächlicher jahrelanger Vorher-Nachher-Vergleich ist nicht zwingend erforderlich.

Das ist auch sachgerecht. Der tatsächliche Energieverbrauch eines Gebäudes hängt nämlich nicht allein von der technischen Beschaffenheit ab.

Er wird unter anderem beeinflusst durch:

Außentemperaturen,
Nutzerverhalten,
Leerstände,
Zahl der Bewohner,
individuelle Heizgewohnheiten.

Eine technisch erfolgreiche Modernisierung kann deshalb zu einer deutlichen Effizienzsteigerung führen, obwohl der tatsächliche Verbrauch im Folgejahr beispielsweise wegen eines besonders kalten Winters nicht entsprechend sinkt.

Anerkannte Pauschalwerte können eine Rolle spielen

Das Gesetz trägt diesem Problem Rechnung.

Bei der Modernisierungsankündigung und der späteren Mieterhöhung können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.

Auch § 559b BGB verweist für die Begründung der Mieterhöhung auf die entsprechenden Anforderungen. Gesetze im Internet

Vermieter sollten die energetische Wirkung einer Maßnahme deshalb bereits vor Durchführung technisch nachvollziehbar dokumentieren lassen.

Geeignet können beispielsweise Berechnungen des Fachplaners, Herstellerangaben oder anerkannte technische Kennwerte sein.

Die Entscheidung bedeutet keinen Freibrief

Die BGH-Entscheidung erleichtert den Nachweis, beseitigt aber nicht die Darlegungsanforderungen.

Der Vermieter muss weiterhin nachvollziehbar darlegen können, weshalb die konkrete bauliche Veränderung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt.

Nicht ausreichend wäre deshalb eine rein pauschale Behauptung, eine neue Heizungsanlage sei „moderner“ oder „energiesparender“.

Die technische Grundlage der Prognose sollte dokumentiert und im Streitfall belegbar sein.

Praxisempfehlung für Vermieter

Bei größeren energetischen Modernisierungen sollte bereits vor Beginn der Arbeiten eine Dokumentationsakte angelegt werden.

Dazu können gehören:

Zustand der bisherigen Anlage,
technische Daten der alten und neuen Anlage,
Berechnungen zur erwarteten Einsparung,
Fachunternehmerunterlagen,
Rechnungen und Kostenaufstellungen,
Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungskosten,
Fördermittelbescheide.

Diese Unterlagen erleichtern später nicht nur die Mieterhöhungserklärung, sondern auch die Verteidigung gegen Einwendungen des Mieters.

Fazit für Vermieter

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft wichtige Klarheit.

Eine energetische Modernisierung muss nicht erst durch jahrelange tatsächliche Verbrauchswerte „bewiesen“ werden. Entscheidend ist vielmehr eine belastbare Prognose, dass die konkrete Maßnahme zu einer messbaren und dauerhaften Energieeinsparung führt.

Für Vermieter bedeutet das zugleich: Die technische Dokumentation vor und während der Maßnahme ist regelmäßig wichtiger als ein späterer Verbrauchsvergleich.

Schönheitsreparaturen 2026: Welche Klauseln Vermieter noch verwenden können

Thu, 08 Oct 2026 22:25:20 GMT

Kaum ein Bereich des Wohnraummietrechts ist so stark durch Rechtsprechung geprägt wie die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Für Vermieter ist das wirtschaftlich bedeutsam. Ist die Klausel unwirksam, verbleibt die Pflicht zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter.

Gleichzeitig reicht bereits eine einzelne übermäßig weit gefasste Formulierung aus, um eine ansonsten brauchbare Vertragsgestaltung erheblich zu gefährden.

Ausgangspunkt: Grundsätzlich ist der Vermieter zuständig

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Hierzu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen.

Die Pflicht kann jedoch formularvertraglich unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden.

Die Rechtsprechung hat hierfür im Laufe der Jahre enge Grenzen entwickelt.

Eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand ist unwirksam

Problematisch sind insbesondere Klauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichten, die Wohnung vollständig renoviert zurückzugeben.

Eine formularmäßige Endrenovierungspflicht ist regelmäßig unwirksam, wenn sie allein an das Ende des Mietverhältnisses anknüpft.

Der Mieter dürfte sonst auch dann renovieren müssen, wenn er erst kurze Zeit zuvor gestrichen hat oder die Wohnung überhaupt keinen Renovierungsbedarf aufweist ( BGH, Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06).

Vermieter sollten deshalb Formulierungen wie

„bei Auszug vollständig renoviert zurückzugeben“

oder

„bei Vertragsende fachgerecht renoviert zu übergeben“

nicht isoliert verwenden.

Starre Renovierungsfristen sind ebenfalls problematisch

Auch feste Renovierungsintervalle können zur Unwirksamkeit führen.

Eine Klausel darf nicht den Eindruck vermitteln, dass der Mieter beispielsweise Küche und Bad zwingend nach einer bestimmten Zahl von Jahren renovieren muss, unabhängig davon, ob tatsächlich Abnutzungserscheinungen vorliegen.

Entscheidend muss letztlich der konkrete Zustand der Wohnung bleiben.

Eine zulässige Vertragsgestaltung sollte deshalb deutlich machen, dass Fristen lediglich einen Orientierungscharakter haben und der tatsächliche Renovierungsbedarf maßgeblich ist.

Besonders wichtig: renoviert oder unrenoviert übergeben?

Von erheblicher Bedeutung ist der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses.

Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhält der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn unwirksam sein.

Für Vermieter ist deshalb eine sorgfältige Dokumentation bei Mietbeginn wichtig.

Ein Übergabeprotokoll sollte nicht lediglich pauschal festhalten, die Wohnung sei „ordnungsgemäß“ übergeben worden. Sinnvoller ist eine nachvollziehbare Dokumentation des tatsächlichen Zustands.

Fotos können hierbei erheblichen Beweiswert haben.

Farbwahlklauseln dürfen den Mieter während der Mietzeit nicht unangemessen einschränken

Auch Vorgaben zur Farbgestaltung sind rechtlich sensibel.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Mieter grundsätzlich selbst entscheiden, wie er die Räume gestaltet.

Der Vermieter hat dagegen ein berechtigtes Interesse daran, eine Wohnung bei Rückgabe in einem Zustand zurückzuerhalten, der eine Weitervermietung nicht unnötig erschwert.

Der Bundesgerichtshof unterscheidet deshalb zwischen Vorgaben während der Mietzeit und Anforderungen an den Rückgabezustand ( BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07).

Eine Klausel, die den Mieter während des gesamten Mietverhältnisses auf bestimmte Farben festlegt, birgt erhebliche Unwirksamkeitsrisiken.

Vorsicht bei der Kombination mehrerer Klauseln

In der Praxis liegt das Problem häufig nicht in einer einzelnen Bestimmung, sondern in der Kombination mehrerer Regelungen.

Werden beispielsweise laufende Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlichen Endrenovierungspflicht verbunden, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen.

Vermieter sollten deshalb nicht versuchen, eine vermeintlich schwache Schönheitsreparaturklausel durch zusätzliche Pflichten „abzusichern“. Häufig wird dadurch gerade das Gegenteil erreicht.

Was Vermieter bei neuen Mietverträgen beachten sollten

Eine zeitgemäße Gestaltung sollte sich auf das rechtlich tatsächlich Übertragbare beschränken.

Dabei sind insbesondere folgende Punkte wichtig:

Zustand der Wohnung bei Mietbeginn dokumentieren,
keine starre Endrenovierung verlangen,
keine zwingenden Fristen verwenden,
Renovierungspflichten an den tatsächlichen Zustand knüpfen,
Farbwahl während der laufenden Mietzeit nicht unnötig einschränken,
mehrere Klauseln auf mögliche Wechselwirkungen prüfen.

Fazit für Vermieter

Bei Schönheitsreparaturen gilt weniger häufig mehr.

Eine übermäßig ambitionierte Klausel kann dazu führen, dass am Ende überhaupt keine wirksame Übertragung mehr verbleibt.

Gerade ältere Formularmietverträge sollten deshalb nicht ungeprüft weiterverwendet werden. Die Rechtsprechung hat sich über Jahrzehnte fortentwickelt, sodass Klauseln, die früher verbreitet waren, heute erhebliche Risiken bergen können.

Mietrückstände: Warum Vermieter fristlos und ordentlich kündigen sollten

Thu, 08 Oct 2026 22:12:59 GMT

Gerät ein Wohnraummieter mit erheblichen Mietzahlungen in Rückstand, kommt für den Vermieter regelmäßig eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. In der Praxis werden dabei häufig zwei Kündigungen miteinander verbunden: eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und vorsorglich eine hilfsweise ordentliche Kündigung .

Dieses sogenannte Kündigungsdoppel ist für Vermieter von erheblicher Bedeutung. Der Grund liegt in der gesetzlichen Schonfristzahlung: Begleicht der Mieter seine Rückstände noch nach Ausspruch der Kündigung, kann dies eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam werden lassen.

Nach derzeit geltendem Recht erfasst diese Heilungswirkung eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht. Allerdings beabsichtigt der Gesetzgeber, dies zu ändern ( Stand: 9. Oktober 2026).

Wann darf der Vermieter wegen Mietrückstands fristlos kündigen?

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ergeben sich insbesondere aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.

Eine fristlose Kündigung kommt unter anderem in Betracht, wenn der Mieter

für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug gerät, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Vor Ausspruch einer Kündigung muss deshalb zunächst exakt ermittelt werden, welche Forderungen tatsächlich offenstehen.

Gerade hierbei entstehen in der Praxis erhebliche Fehlerquellen. Zu berücksichtigen sind beispielsweise Teilzahlungen, Minderungen, Aufrechnungen oder die Frage, auf welche Forderungen Zahlungen des Mieters anzurechnen sind.

Eine Kündigung sollte deshalb nicht allein auf einen Saldo aus einer Mieterkontobuchung gestützt werden, ohne dessen Zusammensetzung zuvor rechtlich zu prüfen.

Was ist eine Schonfristzahlung?

Selbst wenn die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung vorliegen, kann der Mieter den hierauf beruhenden Räumungsanspruch unter bestimmten Voraussetzungen noch zu Fall bringen.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird.

Entsprechendes gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Vereinfacht ausgedrückt erhält der Mieter damit unter den gesetzlichen Voraussetzungen noch eine Möglichkeit, den Verlust der Wohnung durch vollständige Begleichung der Rückstände abzuwenden.

Die Schonfristzahlung ist allerdings nicht unbegrenzt wiederholbar. Die gesetzliche Heilungswirkung tritt nicht ein, wenn einer vor nicht länger als zwei Jahren zuvor ausgesprochenen Kündigung bereits auf diese Weise die Wirksamkeit genommen worden ist.

Warum Vermieter zusätzlich ordentlich kündigen

Die Schonfristregelung ist einer der wesentlichen Gründe dafür, weshalb Vermieter bei erheblichen Zahlungsrückständen regelmäßig prüfen sollten, ob neben der fristlosen Kündigung zusätzlich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen werden kann.

Nach dieser Vorschrift besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Ein erheblicher schuldhafter Zahlungsverzug kann eine solche Pflichtverletzung darstellen.

Fristlose und ordentliche Kündigung haben damit zwar häufig denselben tatsächlichen Ausgangspunkt – den Mietrückstand –, beruhen rechtlich jedoch auf unterschiedlichen Voraussetzungen.

Die Schonfristzahlung heilt die ordentliche Kündigung nach geltendem Recht nicht automatisch

Für die Vermieterseite besonders wichtig ist die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt danach unmittelbar nur für die außerordentliche fristlose Kündigung. Sie wird nicht entsprechend auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angewendet.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung mit Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23 erneut bestätigt.

Begleicht der Mieter also innerhalb der Schonfrist sämtliche Rückstände, kann dadurch zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden. Eine daneben wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach gegenwärtiger Rechtslage grundsätzlich bestehen.

Das ist der Kern des sogenannten Kündigungsdoppels .

Eine Nachzahlung ist bei der ordentlichen Kündigung trotzdem nicht bedeutungslos

Aus der fehlenden Heilungswirkung darf allerdings nicht geschlossen werden, dass eine nachträgliche Zahlung für die ordentliche Kündigung keinerlei Bedeutung hätte.

Für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine wertende Betrachtung der Pflichtverletzung erforderlich. Dabei können insbesondere

Höhe und Dauer des Zahlungsrückstands,
Verschulden des Mieters,
Ursachen des Rückstands,
bisheriger Verlauf des Mietverhältnisses und
nachträgliche Ausgleichszahlungen

eine Rolle spielen.

Die Schonfristzahlung führt deshalb zwar nicht automatisch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Die nachträgliche Zahlung kann aber bei der Beurteilung der Pflichtverletzung und insbesondere ihres Gewichts zu berücksichtigen sein.

Eine ordentliche Kündigung sollte daher nicht lediglich schematisch als Zusatz zur fristlosen Kündigung formuliert werden.

Der Gesetzgeber will das Kündigungsdoppel teilweise neu regeln

Die bisherige Rechtslage könnte sich ändern.

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt. Der Gesetzentwurf trägt die Bundestagsdrucksachennummer 21/6807 und wurde am 1. Juli 2026 in den Deutschen Bundestag eingebracht. Am 9. Juli 2026 fand die erste Beratung im Bundestag statt; anschließend wurde der Entwurf zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen.

Der Regierungsentwurf sieht unter anderem vor, die Wirkungen einer Schonfristzahlung künftig auch auf bestimmte ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken.

Damit würde der Gesetzgeber die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Kündigungsdoppel in einem zentralen Punkt ändern.

Wie soll die geplante Neuregelung funktionieren?

Nach dem Regierungsentwurf soll § 573 BGB um eine Regelung ergänzt werden, nach der eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich unwirksam werden kann.

Der Entwurf orientiert sich insoweit an der bestehenden Schonfristregelung für die fristlose Kündigung.

Wird der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig befriedigt oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, soll also nicht mehr nur die fristlose Kündigung betroffen sein.

Der Regierungsentwurf sieht allerdings keine vollständig identische Übertragung der bisherigen Regelung vor. Insbesondere ist vorgesehen, die Heilungsmöglichkeit bei ordentlichen Kündigungen stärker zu begrenzen.

Bereits im Bundesratsverfahren wurde darüber diskutiert, ob diese Beschränkung sachgerecht ist. Ein Ausschuss des Bundesrates hatte empfohlen, die Begrenzung zu streichen und die Regeln stärker an § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB anzugleichen.

Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Das Gesetz ist noch nicht beschlossen und noch nicht in Kraft .

Nach der ersten Lesung am 9. Juli 2026 befindet sich der Entwurf weiterhin im parlamentarischen Verfahren. Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages hat für den 14. Oktober 2026 um 16:30 Uhr eine öffentliche Sachverständigenanhörung angesetzt.

Gegenstand der Anhörung ist unter anderem der Regierungsentwurf auf Bundestagsdrucksache 21/6807. Eine zweite und dritte Lesung im Bundestag haben nach dem derzeitigen Verfahrensstand noch nicht stattgefunden.

Für Vermieter besonders wichtig ist deshalb die klare Unterscheidung:

Die geplante Erweiterung der Schonfristzahlung hat das Gesetzgebungsverfahren derzeit noch nicht durchlaufen.

Bis zu einem Inkrafttreten einer gesetzlichen Neuregelung gilt weiterhin die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Was bedeutet das aktuell für Vermieter?

Bei erheblichen Zahlungsrückständen sollte derzeit weiterhin geprüft werden, ob neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt werden kann.

Aus Vermietersicht kann dies insbesondere deshalb bedeutsam sein, weil eine spätere Schonfristzahlung nach gegenwärtigem Recht grundsätzlich nur die fristlose Kündigung heilt.

Dabei sollten jedoch beide Kündigungen jeweils eigenständig begründet und geprüft werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen insbesondere:

die exakte Höhe des Mietrückstands,
dessen zeitliche Zuordnung,
mögliche Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte,
das Verschulden des Mieters,
bereits erfolgte Zahlungen,
die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB,
die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und
die formell richtige Darstellung des Kündigungssachverhalts.

Gerade bei einer späteren Räumungsklage kann die Qualität der vorangegangenen Kündigung entscheidend sein.

Vermieter sollten das Gesetzgebungsverfahren im Blick behalten

Das Thema ist derzeit besonders dynamisch.

Wird die geplante Neuregelung verabschiedet, verliert das bislang übliche Kündigungsdoppel einen Teil seiner bisherigen Wirkung. Eine vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist könnte dann unter den neuen gesetzlichen Voraussetzungen auch die ordentliche Zahlungsverzugskündigung erfassen.

Entscheidend werden dabei die endgültige Fassung des Gesetzes sowie die vorgesehenen Übergangsvorschriften sein.

Bei neuen Kündigungsfällen sollte deshalb jeweils geprüft werden, welche Rechtslage im maßgeblichen Zeitpunkt gilt.

Fazit: Kündigungsdoppel derzeit weiterhin relevant

Nach gegenwärtiger Rechtslage gilt:

Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam machen.

Eine daneben wirksam erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird dadurch grundsätzlich nicht automatisch beseitigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23 erneut bestätigt.

Für Vermieter ist das Kündigungsdoppel deshalb derzeit weiterhin ein wichtiges Instrument.

Allerdings befindet sich eine gesetzliche Neuregelung im parlamentarischen Verfahren. Der Regierungsentwurf auf Bundestagsdrucksache 21/6807 sieht vor, die Schonfristwirkung künftig auch auf bestimmte ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs auszudehnen. Nach der ersten Lesung vom 9. Juli 2026 findet am 14. Oktober 2026 die öffentliche Sachverständigenanhörung im Rechtsausschuss statt.

Untervermietung mit Gewinn: Wann Vermieter die Zustimmung verweigern können

Thu, 08 Oct 2026 21:56:04 GMT

Die Untervermietung von Wohnraum beschäftigt Vermieter zunehmend. Gerade bei älteren Mietverträgen mit vergleichsweise niedriger Hauptmiete kann es vorkommen, dass Mieter einzelne Zimmer oder sogar nahezu die gesamte Wohnung zu deutlich höheren Preisen weitervermieten.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 eine für Vermieter wichtige Grenze gezogen: Das gesetzlich geschützte Interesse des Mieters an einer Untervermietung umfasst grundsätzlich nicht das Ziel, mit der Wohnung Gewinn zu erzielen .

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung?

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Wohnraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist.

Die Rechtsprechung versteht dieses berechtigte Interesse vergleichsweise weit. Anerkannt werden beispielsweise:

eine finanzielle Entlastung des Mieters,
eine vorübergehende berufliche Abwesenheit,
ein längerer Auslandsaufenthalt,
der Wunsch nach Aufnahme einer weiteren Person in den Haushalt.

Der Mieter muss nicht erst in eine wirtschaftliche Notlage geraten. Auch der nachvollziehbare Wunsch, die eigene Mietbelastung zu reduzieren, kann grundsätzlich genügen.

Damit ist jedoch noch nicht jede konkrete Untervermietung zulässig.

Der BGH unterscheidet zwischen Kostenentlastung und Gewinnerzielung

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zahlte der Hauptmieter zuletzt eine Nettokaltmiete von rund 497 Euro. Von seinen Untermietern verlangte er dagegen eine Nettokaltmiete von 962 Euro.

Die Differenz ging deutlich über eine bloße Beteiligung der Untermieter an den wohnungsbezogenen Kosten hinaus.

Der BGH stellte klar: § 553 BGB soll dem Mieter ermöglichen, das bestehende Mietverhältnis trotz veränderter persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse aufrechtzuerhalten. Die Vorschrift dient dagegen nicht dazu, dem Mieter eine zusätzliche Erwerbsquelle zu eröffnen.

Eine Untervermietung, deren Zweck in einer über die Kostendeckung hinausgehenden Gewinnerzielung liegt, fällt deshalb nicht unter das geschützte berechtigte Interesse des Mieters.

BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23

Was bedeutet das für Vermieter?

Vermieter sollten ein Untervermietungsverlangen nicht vorschnell genehmigen oder ablehnen.

Entscheidend ist zunächst, welche konkrete Untervermietung beabsichtigt ist. Insbesondere können folgende Angaben relevant sein:

Name des vorgesehenen Untermieters,
Umfang der überlassenen Räume,
Beginn und geplante Dauer der Untervermietung,
Grund für die Untervermietung,
Höhe der verlangten Untermiete,
gegebenenfalls zusätzliche Entgelte für Möbel oder sonstige Leistungen.

Vor allem die vereinbarte Untermiete kann seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erheblich an Bedeutung gewinnen.

Verlangt der Hauptmieter lediglich einen angemessenen Beitrag zu Miete und sonstigen wohnungsbezogenen Kosten, bleibt ein Anspruch auf Zustimmung grundsätzlich möglich.

Anders kann es liegen, wenn die Gestaltung darauf hinausläuft, aus einem günstigen Hauptmietvertrag wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen.

Unerlaubte Untervermietung kann Kündigungsfolgen haben

Auch ein Mieter, der grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis haben könnte, darf die Wohnung nicht ohne Weiteres eigenmächtig einem Dritten überlassen.

§ 540 Abs. 1 BGB verlangt grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters.

Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte der Mieter trotz fehlender Erlaubnis untervermietet. Da ihm für die konkret gewinnorientierte Gestaltung gerade kein Anspruch auf Zustimmung zustand, sah der BGH hierin eine erhebliche Pflichtverletzung. Die vom Vermieter erklärte ordentliche Kündigung war wirksam ( BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23).

Für Vermieter eröffnet die Entscheidung damit neue Handlungsmöglichkeiten. Ob tatsächlich eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt allerdings weiterhin von den Umständen des Einzelfalls ab.

Fazit für Vermieter

Der Bundesgerichtshof stärkt die Position von Vermietern bei gewinnorientierter Untervermietung.

Der Mieter darf eine Untervermietung zur wirtschaftlichen Entlastung nutzen. Er kann aus § 553 BGB aber grundsätzlich kein Recht ableiten, die gemietete Wohnung wie ein eigenes Renditeobjekt zu verwerten.

Vermieter sollten bei entsprechenden Anfragen deshalb nicht nur prüfen, wer einziehen soll, sondern auch, zu welchen wirtschaftlichen Bedingungen die Wohnung weitervermietet werden soll.

Wer trägt die Schäden infolge einer Hausdurchsuchung der Mietwohnung?

Sat, 01 Apr 2023 10:55:55 GMT

Hausdurchsuchungen gehören in Deutschland zum Alltag. Ist die Durchsuchung beendet, stellt sich die Frage, wer für den Schaden aufkommt, der bei der Durchsuchung an der Substanz der Mietsache (zumeist der Eingangstür) entstanden ist.

In Betracht kommen potentiell der Mieter und die Polizeibehörden, wobei letztere den Vorteil haben, sich nicht auf Vermögenslosigkeit berufen zu können.

Eine Inanspruchnahme des Mieters scheidet indes bereits dann von vornherein aus, wenn der Mieter nicht zurechenbar Anlass zu der Durchsuchung gegeben hat. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Polizei eigentlich eine andere Wohnung durchsuchen wollte, sich allerdings in der Hausnummer irrt und beim Nachbarn eindrigt. Hier bleibt dem Vermieter nur der Rückgriff auf die Polizeibehörden.

Hat der Mieter die Durchsuchung hingegen provoziert, indem er z.B. Betäubungsmittel illegal in der Wohnung aufbewahrt hat, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter (ggf. auch neben der Inanspruchnahme der Polizeibehörden) auf den Mieter zugreifen kann.

Hiermit hatte sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung im Jahre 2016 zu befassen (BGH - VIII ZR 49/16).

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Mieterwohnung wurde im Rahmen einer Hausdurchsuchung durch die Polizei gewaltsam geöffnet, wobei die Glasscheibe der Wohnzimmertür zerstört wurde. Der Vermieter ließ die Glasscheibe erneuern und verlangte hierfür Ersatz vom Mieter.

Zweck der Durchsuchung war das Auffinden von Beweismitteln, weil man vermutete, dass der Mieter Handel mit Betäubungsmitteln trieb, zum anderen lag auch ein Haftbefehl gegen den Mieter vor.

Zwar wurden im Rahmen der Durchsuchung Betäubungsmittel in der Wohnung gefunden, strafgerichtlich nachweisbar war indes nur der Erwerb, nicht allerdings das Handeltreiben.

Der BGH hat den Schadensersatzanspruch des Mieters zurückgewiesen.

So stellte der BGH in seinem Urteil zwar fest, dass die Aufbewahrung von Betäubungsmitteln in der Wohnung einen Verstoß gegen die mietvertragliche Obhutspflicht darstelle (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), allerdings sei die Pflichtverletzung im konkreten Fall nicht ursächlich für den Schaden gewesen, da der Durchsuchungsbeschluss nicht auf die Aufbewahrung der Betäubungsmittel, sondern auf den Verdacht des Handeltreibens gestützt war, der sich im Ergebnis nicht erhärtet habe. Damit habe der Mieter auch nicht die Kosten des beschädigten Glaseinsatzes zu tragen.

Im Ergebnis ließ der BGH den Anspruch somit an dem Auseinanderfallen von Durchsuchungsbeschluss und strafrechtlicher Verurteilung scheitern.

Hinweis des Bloggers:

Solange keine abweichende Rechtsprechung ergeht, ist die Entscheidung des BGH zu beachten.

Ungeachtet dessen erscheint die BGH-Entscheidung im Ergebnis lebensfremd und konstruiert.

Der Mieter, der in seiner Wohnung illegal Betäubungsmittel aufbewahrt und hiermit seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, muss stets damit rechnen, dass es aufgrund des illegalen Besitzes zu polizeilichen Durchsuchungen kommt. Dass der BGH den Mieter von seiner Schadensersatzpflicht für den zerstörten Türeinsatz nur deshalb "freigesprochen" hat, weil der Durchsuchungsbeschluss auf das Handeltreiben, nicht aber auf den Erwerb von Betäubungsmitteln gestützt war, ist unverständlich, zumal es nicht ungewöhnlich ist, dass der Anfangsverdacht sich nur in abgeschwächter Form erhärtet. Dass der BGH den Mieter im vorliegenden Fall, in dem es sich gerade nicht um einen Zufallsfund handelt, sondern tatsächlich die gesuchten Gegenstände gefunden werden, von seiner Schadensersatzpflicht freistellt, ist damit kaum nachvollziehbar. Die gegenteilige Ansicht wäre für den BGH mit guten Argumenten vertretbar gewesen.

Im Ergebnis ist jedem Vermieter zu raten, sich nicht darauf zu verlassen, den Schaden beim Mieter zu regulieren, sondern sich (zumindest auch) frühzeitig an die zuständigen Behörden zu wenden und dort seine Ansprüche anzumelden. Hierzu sollten der Schaden und dessen Beseitigungskosten frühzeitig und ordnungsgemäß dokumentiert werden. Im Einzelfall kann es auch empfehlenswert sein, den Schaden zunächst nur provisorisch zu beseitigen, insbesondere in dem Fall, dass die Polizeibehörden die Höhe der Schäden bestreiten und eine langwierige gutachterliche Klärung erforderlich werden sollte. Ob dies praktikabel und wirtschaftlich ist, hängt indes vom Einzelfall und insbesondere der Schadenshöhe ab.

Weitergehend kann es empfehlenswert sein (über einen Anwalt) Akteneinsicht bei der Staatsanwaltschaft zu beantragen, sich zu vergewissern, welcher Sachverhalt der Durchsuchung zu Grunde lag, ob die Durchsuchung rechtmäßig war und ob auch ein Anspruch gegen den Mieter in Betracht kommt.

Hinweis auf Verbraucherschlichtungsverfahren bei Wohnraumvermietung?

Sun, 26 Mar 2023 15:45:57 GMT

Immer häufiger findet man als Verbraucher auf Internetseiten und in Verträgen Hinweise, die exemplarisch wie folgt lauten "Wir nehmen nicht am gesetzlichen Verbraucherstreitbeilegungsverfahren teil."

Hinweise vorgenannten Inhalts nehmen die Unternehmer in der Regel nicht auf freiwilliger Basis in ihre AGB's und Internetseiten auf, sondern weil sie durch das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) hierzu gezwungen werden.

Das VSBG, welches - wie könnte es anders sein - auf EU-Recht zurückgeht und Unternehmer einseitig mit weiterer Bürokratie belastet, unterscheidet in seinem Anwendungsbereich zwischen einer allgemeinen Informationspflicht (§ 36) und einer Informationspflicht nach Entstehen der Streitigkeit (§ 37).

1. Nur für Großvermieter: Die Allgemeine Informationspflicht des § 36 VSBG

Die allgemeine Informationspflicht nach § 36 trifft Sie als Vermieter dann, wenn Sie

a) als Unternehmer an Verbraucher vermieten,
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB's) verwenden und
c) Ihr Unternehmen zum 31. Dezember des Vorjahres mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigt hat.

Sind die vorgenannten drei Punkte einschlägig, müssen Sie Ihre Internetseite UND Ihre AGB's mit einem Hinweis darauf versehen, ob Sie zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren nach dem VSBG verpflichtet oder bereit sind (Hinweis: Punkt b) wird stets zu bejahen sein, da kaum ein Mietvertrag mit dem Mieter individuell ausgehandelt sein wird, sondern Sie sich naheliegenderweise vorhandener Vorlagen bedienen werden und sei es lediglich hinsichtlich der Hausordnung).

Da es mit Stand zum heutigen Tage zumindest keine gesetzliche Verpflichtung für unternehmerische Vermieter zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren nach dem VSBG gibt, empfiehlt es sich - sofern auch keine Bereitschaft zu einer freiwilligen Teilnahme besteht - in Ihre Mietverträge und auf Ihre Internetseite folgenden Hinweis aufnehmen:

" Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. "

2. U.u. auch für Kleinvermieter: Informationspflicht nach Entstehen einer Streitigkeit (§ 37 VSBG)

a) Allgemeines

Neben der Informationspflicht des § 36 VSBG, gibt es noch eine zweite Informationspflicht, die in § 37 VSBG normiert ist. Diese trifft neben den vorstehend definierten Großvermietern aufgrund des weiten Unternehmerbegriffs auch viele Kleinvermieter, die sich niemals als Unternehmer sehen geschweige denn so bezeichnen würden.

Konkret liegt der Unterschied der Informationspflicht nach § 37 VSBG zur vorgenannten Informationspflicht nach § 36 VSBG darin, dass die Informationspflicht vorliegend lediglich voraussetzt, dass Sie als Unternehmer an Verbraucher vermieten und zwar ungeachtet dessen, ob Sie AGB's verwenden oder zum 31. Dezember des Vorjahres mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigt hatten oder nicht. Da der europarechtlich geprägte Unternehmerbegriff im Einzelfall sehr weit ist, trifft er im Einzelfall auch viele private Vermieter, die ihr(e) Objekt(e) selbst verwalten (s. hierzu untenstehend unter b).

Sind Sie Unternehmer i.S.d. Rechtsprechung müssen Sie - wenn eine Streitigkeit über den Mietvertrag mit dem Mieter nicht beigelegt werden konnte - auf eine für Sie zuständige Verbraucherschlichtungsstelle unter Angabe von deren Anschrift und Webseite hinweisen. Zugleich haben Sie anzugeben, ob Sie zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren bei dieser Verbraucherschlichtungsstelle bereit oder verpflichtet sind.

Nun könnten Sie sich darauf zurückziehen, zu sagen, "Ich vermiete als Privatmann, was interessiert mich das, ich bin sowieso nicht bereit an einem Schlichtungsverfahren teilzunehmen", aber weit gefehlt. Selbst wenn Sie nicht bereit sind, an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen, haben Sie auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen ( BT-Drs. 18/5089 S. 75 Zu § 37) .

Großvermieter, die bereits der Informationspflicht nach § 36 VSBG unterliegen (s. obenstehend), müssen - sollte eine Streitigkeit mit dem Verbraucher-Mieter nicht beigelegt werden können - gesondert noch einmal einen Hinweis nach § 37 VSBG in Textform erteilen.

Es empfiehlt sich folgender Hinweis:

" Zuständige Schlichtungsstellen sind

1. Die Universalschlichtungsstelle des Bundes, Zentrum für Schlichtung e.V., Straßburger Straße 8, D-77694 Kehl am Rhein / https://www.verbraucher-schlichter.de/start

2. Die Außergerichtliche Streitbeilegungsstelle für Verbraucher und Unternehmer e.V., Gohliser Str. 6, D-04105 Leipzig / https://www.streitbeilegungsstelle.org/

Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. "

Der Hinweis kann auch bereits dann erteilt werden, wenn noch gar nicht absehbar ist, ob die Streitigkeit beigelegt werden kann oder nicht.

Es empfiehlt sich insoweit, bei streitanfälligen Sachverhalten (Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhungsverlangen, Modernisierungsankündigung etc.) bereits ins Ausgangsschreiben den vorbezeichneten Textbaustein formularmäßig aufzunehmen.

Der Hinweis muss nach § 37 Abs. 2 VSBG in Textform (z.B. per Mail) ergehen.

b) Abgrenzung Vermietung als Unternehmer / rein private Vermögensverwaltung

Die rechtssichere Abgrenzung, ob es sich bei der Vermietung im bereits um eine unternehmische Tätigkeit oder noch um eine rein private Vermögensverwaltung handelt, ist gerade bei kleineren privaten Vermietern im Einzelfall schwierig bis unmöglich.

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) beginnt die unternehmerische Tätigkeit dort, wo die Vermietung aufgrund ihres Umfangs einen planmäßigen Geschäftsbetrieb wie die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation erfordert. Insoweit solle nicht die Größe des vermieteten Objekts ausschlaggebend sein, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge, die Vermietung an einzelne Mieter spreche für eine rein private Vermögensverwaltung, die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Verträge dagegen für ein unternehmerisches Handeln. (vgl. BGH, XI ZR 63/01).

Diese wenig handhabbaren Kriterien des BGH, die bereits aus dem Jahre 2001 stammen, haben zur Folge, dass die Intanzrechtsprechung zu teilweise gravierend voneinander abweichenden Ergebnissen kommt, wann ein privater Vermieter Unternehmer ist und wann nicht (von der Bejahung der Unternehmereigenschaft bei der Vermietung lediglich einer Wohnung durch das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (10 C 69/07), bis der Unternehmereigenschaft bei der Vermietung von immerhin acht Wohnungen durch das Landgericht Waldshut-Tiengen ( 1 S 27/07 )).

Insoweit ist in dieser Frage im Zweifel Rat bei einem örtlichen Anwalt einzuholen, der die lokale Rechtsprechung kennt.

3. Folgen der Verletzung der Informationspflichten nach VSBG

Werden Informationspflichten nach dem VSBG verletzt sind Unterlassungs- & Beseitigungsansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz (§ 2 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 12 UKlaG), wettbewerbsrechtliche Ansprüche von Mitbewerbern als auch - zumindest ausweislich der Gesetzesbegründung - Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz wegen der Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten denkbar.

4. Zuständige Schlichtungsstelle(n)

Eine stets aktuelle Liste der Verbraucherschlichtungsstellen findet sich auf der Internetseite des Bundesamtes für Justiz ( https://www.bundesjustizamt.de/DE/Themen/Verbraucherrechte/Verbraucherstreitbeilegung/ListeVerbrauch... ).

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gibt es keine sektorspezifische Schlichtungsstelle für das Wohnraummietrecht, sodass - bei Interesse - auf die o.g. allgemeinen Schlichtungsstellen

a) Universalschlichtungsstelle des Bundes, Zentrum für Schlichtung e.V., Straßburger Straße 8, D-77694 Kehl am Rhein / https://www.verbraucher-schlichter.de/start

b) Außergerichtliche Streitbeilegungsstelle für Verbraucher und Unternehmer e.V., Gohliser Str. 6, D-04105 Leipzig / https://www.streitbeilegungsstelle.org/

verwiesen werden kann. Besteht keine Bereitschaft zur Teilnahme, reicht es auch, im Rahmen der Informationspflicht des § 37 VSBG auf eine der beiden vorgenannten Schlichtungsstellen zu verweisen

Weitere Einzelheiten zu deren Verfahren und Kosten finden sich auf den jeweiligen Internetseiten.

Hinweis: Die Zuständigkeit des auf den ersten Blick naheliegenden "Ombudsmann Immobilien IVD/VPB – Grunderwerb und Verwaltung" beschränkt sich auf Bauträgerverträge, Bauverträge, Grundstückskaufverträge zu Wohnzwecken und Kaufverträge über Wohneigentum (Quelle: Liste der Verbraucherschlich tungsstellen gemäß § 33 Absatz 1 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) Stand: 2. Januar 2023).

Beleidigung einer Mitmieterin als "Fotze" kann Mietvertragskündigung ohne Abmahnung rechtfertigen (AG Neuruppin - 43 C 61/18)

Mon, 07 Oct 2019 15:39:22 GMT

Die Beleidigung einer Mitmieterin als "Fotze" kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen (Amtsgericht Neuruppin - 43 C 61/18).

Der Beleidigung im Hausflur vorausgegangen war eine Aufforderung der betroffenen Mitarbeiterin, der im selben Haus befindlichen Jugendhilfeeinrichtung, der Beklagte (Beleidiger) möge doch bitte den Urin seiner Hunde aus dem gemeinschaftlichen Treppenhaus entfernen, woraufhin der Beklagte mit dem Ausspruch "Fotze" reagierte.

Das Amtsgericht war der Ansicht, durch die erst- und einmalige Beleidigung der Mitarbeiterin der Jugendhilfeeinrichtung habe der ansonsten tadellose Beklagte den Hausfrieden derart nachhaltig und massiv gestört, dass eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sei. Der Beleidigten sei nicht zuzumuten, im Hausflur erneut auf den Kläger treffen zu müssen, auch wenn sie im Haus lediglich arbeite und selbst nicht Mieterin sei.

Selbst wenn man unterstelle, dass der Beklagte - im Rahmen dieses unstreitig einmaligen Vorfalls - in einem augenblicklichen Kontrollverlust gehandelt habe, entschuldige dies keinen derartig verletzenden Eingriff in das Ehr- und Selbstwertgefühl der Betroffenen.

Hinweis des Bloggers:

Grundsätzlich muss der Kündigung eines Mietverhältnisses, die auf eine Störung des Hausfriedens durch den Mieter gestützt wird, eine Abmahnung vorangehen. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn bereits feststeht, dass eine Verhaltensänderung des Mieters auch nach einer Abmahnung nicht zu erwarten steht oder die Pflichtverletzung so schwerwiegend ist, dass eine Wiederherstellung des Hausfriedens auch bei zukünftiger Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens nicht mehr möglich ist. Letzteres hat das AG Neuruppin hier angenommen und die Rechtmäßigkeit der Kündigung ohne zuvor ausgesprochene Abmahnung folglich konsequent bejaht.

Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen

Wed, 11 Sep 2019 10:39:48 GMT

Nachfolgender Beitrag beschäftigt sich damit, unter welchen Umständen man den Mieter wegen Pflichtverletzungen abmahnen kann und wann und wie man dabei vorgehen sollte.

I. Anlässe für eine Abmahnung

Die Gründe für eine Abmahnung können vielfältig sein. Zulässig ist eine Abmahnung immer dann, wenn der Mieter oder dem Mieter zurechenbare Personen wie Familienmitglieder oder Besucher Vertragspflichtverletzungen begehen. Dies umfasst sowohl Verstöße gegen ausdrückliche Regelungen des Vertrages (bzw. der Hausordnung) oder die Verletzung allgemeiner Obhutspflichten bzw. gesetzlicher Nutzungseinschränkungen.

Exemplarische Vertragsverstöße sind:

- die (Teilweise) Nichtzahlung bzw. nicht rechtzeitige Zahlung der Miete,

- Lärm- (laute Musik, bellender Hund) Geruchsbelästigungen (z.B. Rauchen und Grillen in der Wohnung / auf Terrasse / Balkon / Garten)

- Verunreinigungen der Mietfläche

- unerlaubte Tierhaltung

- unerlaubte Untervermietung bzw. unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. auch Airbnb)

- die Nutzung des Hausflurs als Abstellfläche

II. Warum sollte ich abmahnen

Die Abmahnung hat Klarstellungs- und Warnfunktion. Sie soll dem Mieter seine Vertragsverstöße deutlich machen , eine Verhaltensänderung fordern und konkrete Konsequenzen für den Fall androhen, dass sich das Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert.

Eine Abmahnung ist regelmäßig Voraussetzung für die Wirksamkeit einer späteren verhaltensbezogenen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter vor der Kündigung nicht abgemahnt, wird das Gericht die Kündigung für unzulässig erklären.

III. Wie sieht eine Abmahnung aus - gibt es Formen und Fristen, die zu beachten sind?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich formfrei und kann daher auch mündlich ausgesprochen werden. Zu Beweiszwecken empfiehlt sich allerdings die Abfassung eines Schreibens, welches unter Zeugen unter Anfertigung eines Gedächtnisprotokolls in den Briefkasten eingeworfen oder durch den Gerichtsvollzieher per Postzustellungsurkunde zugestellt wird.

Achtung: Bei mehreren Mietern sollte die Abmahnung an alle adressiert werden, auch wenn nur ein Mieter die Pflichtverletzung begangen hat.

Eine Abmahnung beschreibt konkret (möglichst nach Tag und Uhrzeit) das vertragswidrige Verhalten des Mieters (bzw. von dessen Familienangehörigen /Besuchern) und beanstandet dieses Verhalten als vertragswidrig. Für den Fall erneuter Zuwiderhandlungen kündigt die Abmahnung mietrechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung an.

Fristen sind bei der Abmahnung grundsätzlich keine zu beachten. Allerdings gibt es vereinzelt Gerichte, die für die Abmahnung analog § 626 Abs. 2 BGB heranziehen, der eine 2-Wochen-Frist ab Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis vom Abmahnungsgrund postuliert. Es empfiehlt sich insoweit, nicht allzu lange zuzuwarten. Allerdings kann im Einzelfall auch eine Abmahnung vier Monate nach der Kenntniserlangung noch rechtzeitig sein.

IV. Gibt es Fälle, in denen ich direkt kündigen kann und eine Abmahnung daher entbehrlich ist?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich dann entbehrlich, wenn sie ihren Zweck absehbar nicht wird erfüllen können, weil eine Verhaltensänderung des Mieters nicht zu erwarten ist bzw. wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung aller Interessen die sofortige Kündigung gerechtfertigt erscheint (i.d.R. bei besonders schweren Pflichtverletzungen).

Ungeachtet dessen, dass in vorgenannten Fällen eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich ist, empfiehlt es sich trotzdem i.d.R. abzumahnen, da im Zweifel nur ein Anwalt abschätzen kann, ob die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich ist und der Graubereich groß ist.

Mahnen Sie nicht ab, sondern kündigen sofort und das Gericht erachtet die Kündigung wegen fehlender vorheriger Abmahnung als unwirksam, geht dies zu Ihren Lasten,

Probleme mit dem Mieter - was tun, wenn ich als Vermieter nicht mehr weiterkomme?

Wed, 26 Jun 2019 23:14:33 GMT

Nachfolgender Beitrag gibt einen kurzen Aufriss dazu, was zu tun ist, wenn man Probleme mit seinem Mieter hat und einvernehmliche Regelungsversuche bisher im Sande verlaufen sind.

Vorab sei hierzu angemerkt, dass sich der Beitrag speziall auf Mietverhältnisse über Wohnraum und nicht auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume oder andere Sachen bezieht. Hierzu wird es zu einem späteren Zeitpunkt auch noch einen Beitrag geben.

Auch sei angemerkt, dass selbstverständlich die meisten Mieter genauso wie Sie als Vermieter an einem möglichst reibungsfreien und harmonischen Mietverhältnis interessiert sind und keine Probleme machen.

I. Welche Probleme häufig auftreten

Die Probleme, die mit einem Mieter auftreten können vielfältig sein. Neben Beschwerden von Mitmietern über Lärm, Gestank oder sonstige Unsitten des Mieters, sind insbesondere nicht oder nicht vollständig eintreffende Mietzahlungen (insbesondere unberechtigte Mietminderungen) und die nicht pflegliche Behandlung der Wohnung des Vermieters häufig Anlass für Streit zwischen den Parteien.

II. Wie auf die Probleme zu reagieren ist

Tritt eines der vorgenannten Probleme auf, empfiehlt es sich, zunächst einmal den Kontakt zum (vermeintlichen) Problemmieter zu suchen. Wie die Kontaktaufnahme zu gestalten ist, hängt von dem Verhältnis zu dem Mieter und Ihren Vorstellungen ab.

Hierbei kann es sich sowohl anbieten zunächst einmal das einvernehmliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen, als auch den Mieter ggf. direkt schriftlich abzumahnen.

In welchen Fällen eine Abmahnung sinnvoll und im Hinblick auf eine möglichere spätere Kündigung sogar zwingend erforderlich ist, werde ich in meinem nächsten Beitrag unter dem Titel "Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen" thematisieren.

Sollten Sie ein persönliches Gespräch mit dem Mieter favorisieren, darf ich Ihnen - insbesondere für den Fall, dass es mehrere zu besprechende Punkte gibt - in jedem Fall empfehlen, sich vorher einen Stichwortzettel zu machen und eine Person, die selbst nicht als Vermieter im Mietvertrag steht (ggf. einen Verwandten, einen Nachbarn oder einen Freund) als Zeugen mit zu dem Gespräch zu nehmen.

Achtung: Rufen Sie den Mieter an, kann die Aussage eines beistehenden Zuhörers vor Gericht später nicht als Zeugenaussage verwendet werden, wenn Sie Ihren Gesprächspartner zu Anfang des Gesprächs nicht darauf hingewiesen haben, dass Herr oder Frau XY im Raum ist und dem Gespräch folgt.