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Wer trägt die Schäden infolge einer Hausdurchsuchung der Mietwohnung?

Sat, 01 Apr 2023 10:55:55 GMT

Hausdurchsuchungen gehören in Deutschland zum Alltag. Ist die Durchsuchung beendet, stellt sich die Frage, wer für den Schaden aufkommt, der bei der Durchsuchung an der Substanz der Mietsache (zumeist der Eingangstür) entstanden ist.

In Betracht kommen potentiell der Mieter und die Polizeibehörden, wobei letztere den Vorteil haben, sich nicht auf Vermögenslosigkeit berufen zu können.

Eine Inanspruchnahme des Mieters scheidet indes bereits dann von vornherein aus, wenn der Mieter nicht zurechenbar Anlass zu der Durchsuchung gegeben hat. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Polizei eigentlich eine andere Wohnung durchsuchen wollte, sich allerdings in der Hausnummer irrt und beim Nachbarn eindrigt. Hier bleibt dem Vermieter nur der Rückgriff auf die Polizeibehörden.

Hat der Mieter die Durchsuchung hingegen provoziert, indem er z.B. Betäubungsmittel illegal in der Wohnung aufbewahrt hat, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter (ggf. auch neben der Inanspruchnahme der Polizeibehörden) auf den Mieter zugreifen kann.

Hiermit hatte sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung im Jahre 2016 zu befassen (BGH - VIII ZR 49/16).

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Mieterwohnung wurde im Rahmen einer Hausdurchsuchung durch die Polizei gewaltsam geöffnet, wobei die Glasscheibe der Wohnzimmertür zerstört wurde. Der Vermieter ließ die Glasscheibe erneuern und verlangte hierfür Ersatz vom Mieter.

Zweck der Durchsuchung war das Auffinden von Beweismitteln, weil man vermutete, dass der Mieter Handel mit Betäubungsmitteln trieb, zum anderen lag auch ein Haftbefehl gegen den Mieter vor.

Zwar wurden im Rahmen der Durchsuchung Betäubungsmittel in der Wohnung gefunden, strafgerichtlich nachweisbar war indes nur der Erwerb, nicht allerdings das Handeltreiben.

Der BGH hat den Schadensersatzanspruch des Mieters zurückgewiesen.

So stellte der BGH in seinem Urteil zwar fest, dass die Aufbewahrung von Betäubungsmitteln in der Wohnung einen Verstoß gegen die mietvertragliche Obhutspflicht darstelle (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), allerdings sei die Pflichtverletzung im konkreten Fall nicht ursächlich für den Schaden gewesen, da der Durchsuchungsbeschluss nicht auf die Aufbewahrung der Betäubungsmittel, sondern auf den Verdacht des Handeltreibens gestützt war, der sich im Ergebnis nicht erhärtet habe. Damit habe der Mieter auch nicht die Kosten des beschädigten Glaseinsatzes zu tragen.

Im Ergebnis ließ der BGH den Anspruch somit an dem Auseinanderfallen von Durchsuchungsbeschluss und strafrechtlicher Verurteilung scheitern.

Hinweis des Bloggers:

Solange keine abweichende Rechtsprechung ergeht, ist die Entscheidung des BGH zu beachten.

Ungeachtet dessen erscheint die BGH-Entscheidung im Ergebnis lebensfremd und konstruiert.

Der Mieter, der in seiner Wohnung illegal Betäubungsmittel aufbewahrt und hiermit seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, muss stets damit rechnen, dass es aufgrund des illegalen Besitzes zu polizeilichen Durchsuchungen kommt. Dass der BGH den Mieter von seiner Schadensersatzpflicht für den zerstörten Türeinsatz nur deshalb "freigesprochen" hat, weil der Durchsuchungsbeschluss auf das Handeltreiben, nicht aber auf den Erwerb von Betäubungsmitteln gestützt war, ist unverständlich, zumal es nicht ungewöhnlich ist, dass der Anfangsverdacht sich nur in abgeschwächter Form erhärtet. Dass der BGH den Mieter im vorliegenden Fall, in dem es sich gerade nicht um einen Zufallsfund handelt, sondern tatsächlich die gesuchten Gegenstände gefunden werden, von seiner Schadensersatzpflicht freistellt, ist damit kaum nachvollziehbar. Die gegenteilige Ansicht wäre für den BGH mit guten Argumenten vertretbar gewesen.

Im Ergebnis ist jedem Vermieter zu raten, sich nicht darauf zu verlassen, den Schaden beim Mieter zu regulieren, sondern sich (zumindest auch) frühzeitig an die zuständigen Behörden zu wenden und dort seine Ansprüche anzumelden. Hierzu sollten der Schaden und dessen Beseitigungskosten frühzeitig und ordnungsgemäß dokumentiert werden. Im Einzelfall kann es auch empfehlenswert sein, den Schaden zunächst nur provisorisch zu beseitigen, insbesondere in dem Fall, dass die Polizeibehörden die Höhe der Schäden bestreiten und eine langwierige gutachterliche Klärung erforderlich werden sollte. Ob dies praktikabel und wirtschaftlich ist, hängt indes vom Einzelfall und insbesondere der Schadenshöhe ab.

Weitergehend kann es empfehlenswert sein (über einen Anwalt) Akteneinsicht bei der Staatsanwaltschaft zu beantragen, sich zu vergewissern, welcher Sachverhalt der Durchsuchung zu Grunde lag, ob die Durchsuchung rechtmäßig war und ob auch ein Anspruch gegen den Mieter in Betracht kommt.

Hinweis auf Verbraucherschlichtungsverfahren bei Wohnraumvermietung?

Sun, 26 Mar 2023 15:45:57 GMT

Immer häufiger findet man als Verbraucher auf Internetseiten und in Verträgen Hinweise, die exemplarisch wie folgt lauten "Wir nehmen nicht am gesetzlichen Verbraucherstreitbeilegungsverfahren teil."

Hinweise vorgenannten Inhalts nehmen die Unternehmer in der Regel nicht auf freiwilliger Basis in ihre AGB's und Internetseiten auf, sondern weil sie durch das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) hierzu gezwungen werden.

Das VSBG, welches - wie könnte es anders sein - auf EU-Recht zurückgeht und Unternehmer einseitig mit weiterer Bürokratie belastet, unterscheidet in seinem Anwendungsbereich zwischen einer allgemeinen Informationspflicht (§ 36) und einer Informationspflicht nach Entstehen der Streitigkeit (§ 37).

1. Nur für Großvermieter: Die Allgemeine Informationspflicht des § 36 VSBG

Die allgemeine Informationspflicht nach § 36 trifft Sie als Vermieter dann, wenn Sie

a) als Unternehmer an Verbraucher vermieten,
b) Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB's) verwenden und
c) Ihr Unternehmen zum 31. Dezember des Vorjahres mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigt hat.

Sind die vorgenannten drei Punkte einschlägig, müssen Sie Ihre Internetseite UND Ihre AGB's mit einem Hinweis darauf versehen, ob Sie zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren nach dem VSBG verpflichtet oder bereit sind (Hinweis: Punkt b) wird stets zu bejahen sein, da kaum ein Mietvertrag mit dem Mieter individuell ausgehandelt sein wird, sondern Sie sich naheliegenderweise vorhandener Vorlagen bedienen werden und sei es lediglich hinsichtlich der Hausordnung).

Da es mit Stand zum heutigen Tage zumindest keine gesetzliche Verpflichtung für unternehmerische Vermieter zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren nach dem VSBG gibt, empfiehlt es sich - sofern auch keine Bereitschaft zu einer freiwilligen Teilnahme besteht - in Ihre Mietverträge und auf Ihre Internetseite folgenden Hinweis aufnehmen:

" Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. "

2. U.u. auch für Kleinvermieter: Informationspflicht nach Entstehen einer Streitigkeit (§ 37 VSBG)

a) Allgemeines

Neben der Informationspflicht des § 36 VSBG, gibt es noch eine zweite Informationspflicht, die in § 37 VSBG normiert ist. Diese trifft neben den vorstehend definierten Großvermietern aufgrund des weiten Unternehmerbegriffs auch viele Kleinvermieter, die sich niemals als Unternehmer sehen geschweige denn so bezeichnen würden.

Konkret liegt der Unterschied der Informationspflicht nach § 37 VSBG zur vorgenannten Informationspflicht nach § 36 VSBG darin, dass die Informationspflicht vorliegend lediglich voraussetzt, dass Sie als Unternehmer an Verbraucher vermieten und zwar ungeachtet dessen, ob Sie AGB's verwenden oder zum 31. Dezember des Vorjahres mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigt hatten oder nicht. Da der europarechtlich geprägte Unternehmerbegriff im Einzelfall sehr weit ist, trifft er im Einzelfall auch viele private Vermieter, die ihr(e) Objekt(e) selbst verwalten (s. hierzu untenstehend unter b).

Sind Sie Unternehmer i.S.d. Rechtsprechung müssen Sie - wenn eine Streitigkeit über den Mietvertrag mit dem Mieter nicht beigelegt werden konnte - auf eine für Sie zuständige Verbraucherschlichtungsstelle unter Angabe von deren Anschrift und Webseite hinweisen. Zugleich haben Sie anzugeben, ob Sie zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren bei dieser Verbraucherschlichtungsstelle bereit oder verpflichtet sind.

Nun könnten Sie sich darauf zurückziehen, zu sagen, "Ich vermiete als Privatmann, was interessiert mich das, ich bin sowieso nicht bereit an einem Schlichtungsverfahren teilzunehmen", aber weit gefehlt. Selbst wenn Sie nicht bereit sind, an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen, haben Sie auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen ( BT-Drs. 18/5089 S. 75 Zu § 37) .

Großvermieter, die bereits der Informationspflicht nach § 36 VSBG unterliegen (s. obenstehend), müssen - sollte eine Streitigkeit mit dem Verbraucher-Mieter nicht beigelegt werden können - gesondert noch einmal einen Hinweis nach § 37 VSBG in Textform erteilen.

Es empfiehlt sich folgender Hinweis:

" Zuständige Schlichtungsstellen sind

1. Die Universalschlichtungsstelle des Bundes, Zentrum für Schlichtung e.V., Straßburger Straße 8, D-77694 Kehl am Rhein / https://www.verbraucher-schlichter.de/start

2. Die Außergerichtliche Streitbeilegungsstelle für Verbraucher und Unternehmer e.V., Gohliser Str. 6, D-04105 Leipzig / https://www.streitbeilegungsstelle.org/

Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. "

Der Hinweis kann auch bereits dann erteilt werden, wenn noch gar nicht absehbar ist, ob die Streitigkeit beigelegt werden kann oder nicht.

Es empfiehlt sich insoweit, bei streitanfälligen Sachverhalten (Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhungsverlangen, Modernisierungsankündigung etc.) bereits ins Ausgangsschreiben den vorbezeichneten Textbaustein formularmäßig aufzunehmen.

Der Hinweis muss nach § 37 Abs. 2 VSBG in Textform (z.B. per Mail) ergehen.

b) Abgrenzung Vermietung als Unternehmer / rein private Vermögensverwaltung

Die rechtssichere Abgrenzung, ob es sich bei der Vermietung im bereits um eine unternehmische Tätigkeit oder noch um eine rein private Vermögensverwaltung handelt, ist gerade bei kleineren privaten Vermietern im Einzelfall schwierig bis unmöglich.

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) beginnt die unternehmerische Tätigkeit dort, wo die Vermietung aufgrund ihres Umfangs einen planmäßigen Geschäftsbetrieb wie die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation erfordert. Insoweit solle nicht die Größe des vermieteten Objekts ausschlaggebend sein, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge, die Vermietung an einzelne Mieter spreche für eine rein private Vermögensverwaltung, die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Verträge dagegen für ein unternehmerisches Handeln. (vgl. BGH, XI ZR 63/01).

Diese wenig handhabbaren Kriterien des BGH, die bereits aus dem Jahre 2001 stammen, haben zur Folge, dass die Intanzrechtsprechung zu teilweise gravierend voneinander abweichenden Ergebnissen kommt, wann ein privater Vermieter Unternehmer ist und wann nicht (von der Bejahung der Unternehmereigenschaft bei der Vermietung lediglich einer Wohnung durch das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (10 C 69/07), bis der Unternehmereigenschaft bei der Vermietung von immerhin acht Wohnungen durch das Landgericht Waldshut-Tiengen ( 1 S 27/07 )).

Insoweit ist in dieser Frage im Zweifel Rat bei einem örtlichen Anwalt einzuholen, der die lokale Rechtsprechung kennt.

3. Folgen der Verletzung der Informationspflichten nach VSBG

Werden Informationspflichten nach dem VSBG verletzt sind Unterlassungs- & Beseitigungsansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz (§ 2 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 12 UKlaG), wettbewerbsrechtliche Ansprüche von Mitbewerbern als auch - zumindest ausweislich der Gesetzesbegründung - Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz wegen der Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten denkbar.

4. Zuständige Schlichtungsstelle(n)

Eine stets aktuelle Liste der Verbraucherschlichtungsstellen findet sich auf der Internetseite des Bundesamtes für Justiz ( https://www.bundesjustizamt.de/DE/Themen/Verbraucherrechte/Verbraucherstreitbeilegung/ListeVerbrauch... ).

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gibt es keine sektorspezifische Schlichtungsstelle für das Wohnraummietrecht, sodass - bei Interesse - auf die o.g. allgemeinen Schlichtungsstellen

a) Universalschlichtungsstelle des Bundes, Zentrum für Schlichtung e.V., Straßburger Straße 8, D-77694 Kehl am Rhein / https://www.verbraucher-schlichter.de/start

b) Außergerichtliche Streitbeilegungsstelle für Verbraucher und Unternehmer e.V., Gohliser Str. 6, D-04105 Leipzig / https://www.streitbeilegungsstelle.org/

verwiesen werden kann. Besteht keine Bereitschaft zur Teilnahme, reicht es auch, im Rahmen der Informationspflicht des § 37 VSBG auf eine der beiden vorgenannten Schlichtungsstellen zu verweisen

Weitere Einzelheiten zu deren Verfahren und Kosten finden sich auf den jeweiligen Internetseiten.

Hinweis: Die Zuständigkeit des auf den ersten Blick naheliegenden "Ombudsmann Immobilien IVD/VPB – Grunderwerb und Verwaltung" beschränkt sich auf Bauträgerverträge, Bauverträge, Grundstückskaufverträge zu Wohnzwecken und Kaufverträge über Wohneigentum (Quelle: Liste der Verbraucherschlich tungsstellen gemäß § 33 Absatz 1 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG) Stand: 2. Januar 2023).

Beleidigung einer Mitmieterin als "Fotze" kann Mietvertragskündigung ohne Abmahnung rechtfertigen (AG Neuruppin - 43 C 61/18)

Mon, 07 Oct 2019 15:39:22 GMT

Die Beleidigung einer Mitmieterin als "Fotze" kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen (Amtsgericht Neuruppin - 43 C 61/18).

Der Beleidigung im Hausflur vorausgegangen war eine Aufforderung der betroffenen Mitarbeiterin, der im selben Haus befindlichen Jugendhilfeeinrichtung, der Beklagte (Beleidiger) möge doch bitte den Urin seiner Hunde aus dem gemeinschaftlichen Treppenhaus entfernen, woraufhin der Beklagte mit dem Ausspruch "Fotze" reagierte.

Das Amtsgericht war der Ansicht, durch die erst- und einmalige Beleidigung der Mitarbeiterin der Jugendhilfeeinrichtung habe der ansonsten tadellose Beklagte den Hausfrieden derart nachhaltig und massiv gestört, dass eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sei. Der Beleidigten sei nicht zuzumuten, im Hausflur erneut auf den Kläger treffen zu müssen, auch wenn sie im Haus lediglich arbeite und selbst nicht Mieterin sei.

Selbst wenn man unterstelle, dass der Beklagte - im Rahmen dieses unstreitig einmaligen Vorfalls - in einem augenblicklichen Kontrollverlust gehandelt habe, entschuldige dies keinen derartig verletzenden Eingriff in das Ehr- und Selbstwertgefühl der Betroffenen.

Hinweis des Bloggers:

Grundsätzlich muss der Kündigung eines Mietverhältnisses, die auf eine Störung des Hausfriedens durch den Mieter gestützt wird, eine Abmahnung vorangehen. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn bereits feststeht, dass eine Verhaltensänderung des Mieters auch nach einer Abmahnung nicht zu erwarten steht oder die Pflichtverletzung so schwerwiegend ist, dass eine Wiederherstellung des Hausfriedens auch bei zukünftiger Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens nicht mehr möglich ist. Letzteres hat das AG Neuruppin hier angenommen und die Rechtmäßigkeit der Kündigung ohne zuvor ausgesprochene Abmahnung folglich konsequent bejaht.

Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen

Wed, 11 Sep 2019 10:39:48 GMT

Nachfolgender Beitrag beschäftigt sich damit, unter welchen Umständen man den Mieter wegen Pflichtverletzungen abmahnen kann und wann und wie man dabei vorgehen sollte.

I. Anlässe für eine Abmahnung

Die Gründe für eine Abmahnung können vielfältig sein. Zulässig ist eine Abmahnung immer dann, wenn der Mieter oder dem Mieter zurechenbare Personen wie Familienmitglieder oder Besucher Vertragspflichtverletzungen begehen. Dies umfasst sowohl Verstöße gegen ausdrückliche Regelungen des Vertrages (bzw. der Hausordnung) oder die Verletzung allgemeiner Obhutspflichten bzw. gesetzlicher Nutzungseinschränkungen.

Exemplarische Vertragsverstöße sind:

- die (Teilweise) Nichtzahlung bzw. nicht rechtzeitige Zahlung der Miete,

- Lärm- (laute Musik, bellender Hund) Geruchsbelästigungen (z.B. Rauchen und Grillen in der Wohnung / auf Terrasse / Balkon / Garten)

- Verunreinigungen der Mietfläche

- unerlaubte Tierhaltung

- unerlaubte Untervermietung bzw. unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. auch Airbnb)

- die Nutzung des Hausflurs als Abstellfläche

II. Warum sollte ich abmahnen

Die Abmahnung hat Klarstellungs- und Warnfunktion. Sie soll dem Mieter seine Vertragsverstöße deutlich machen , eine Verhaltensänderung fordern und konkrete Konsequenzen für den Fall androhen, dass sich das Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert.

Eine Abmahnung ist regelmäßig Voraussetzung für die Wirksamkeit einer späteren verhaltensbezogenen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter vor der Kündigung nicht abgemahnt, wird das Gericht die Kündigung für unzulässig erklären.

III. Wie sieht eine Abmahnung aus - gibt es Formen und Fristen, die zu beachten sind?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich formfrei und kann daher auch mündlich ausgesprochen werden. Zu Beweiszwecken empfiehlt sich allerdings die Abfassung eines Schreibens, welches unter Zeugen unter Anfertigung eines Gedächtnisprotokolls in den Briefkasten eingeworfen oder durch den Gerichtsvollzieher per Postzustellungsurkunde zugestellt wird.

Achtung: Bei mehreren Mietern sollte die Abmahnung an alle adressiert werden, auch wenn nur ein Mieter die Pflichtverletzung begangen hat.

Eine Abmahnung beschreibt konkret (möglichst nach Tag und Uhrzeit) das vertragswidrige Verhalten des Mieters (bzw. von dessen Familienangehörigen /Besuchern) und beanstandet dieses Verhalten als vertragswidrig. Für den Fall erneuter Zuwiderhandlungen kündigt die Abmahnung mietrechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung an.

Fristen sind bei der Abmahnung grundsätzlich keine zu beachten. Allerdings gibt es vereinzelt Gerichte, die für die Abmahnung analog § 626 Abs. 2 BGB heranziehen, der eine 2-Wochen-Frist ab Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis vom Abmahnungsgrund postuliert. Es empfiehlt sich insoweit, nicht allzu lange zuzuwarten. Allerdings kann im Einzelfall auch eine Abmahnung vier Monate nach der Kenntniserlangung noch rechtzeitig sein.

IV. Gibt es Fälle, in denen ich direkt kündigen kann und eine Abmahnung daher entbehrlich ist?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich dann entbehrlich, wenn sie ihren Zweck absehbar nicht wird erfüllen können, weil eine Verhaltensänderung des Mieters nicht zu erwarten ist bzw. wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung aller Interessen die sofortige Kündigung gerechtfertigt erscheint (i.d.R. bei besonders schweren Pflichtverletzungen).

Ungeachtet dessen, dass in vorgenannten Fällen eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich ist, empfiehlt es sich trotzdem i.d.R. abzumahnen, da im Zweifel nur ein Anwalt abschätzen kann, ob die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich ist und der Graubereich groß ist.

Mahnen Sie nicht ab, sondern kündigen sofort und das Gericht erachtet die Kündigung wegen fehlender vorheriger Abmahnung als unwirksam, geht dies zu Ihren Lasten,

Probleme mit dem Mieter - was tun, wenn ich als Vermieter nicht mehr weiterkomme?

Wed, 26 Jun 2019 23:14:33 GMT

Nachfolgender Beitrag gibt einen kurzen Aufriss dazu, was zu tun ist, wenn man Probleme mit seinem Mieter hat und einvernehmliche Regelungsversuche bisher im Sande verlaufen sind.

Vorab sei hierzu angemerkt, dass sich der Beitrag speziall auf Mietverhältnisse über Wohnraum und nicht auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume oder andere Sachen bezieht. Hierzu wird es zu einem späteren Zeitpunkt auch noch einen Beitrag geben.

Auch sei angemerkt, dass selbstverständlich die meisten Mieter genauso wie Sie als Vermieter an einem möglichst reibungsfreien und harmonischen Mietverhältnis interessiert sind und keine Probleme machen.

I. Welche Probleme häufig auftreten

Die Probleme, die mit einem Mieter auftreten können vielfältig sein. Neben Beschwerden von Mitmietern über Lärm, Gestank oder sonstige Unsitten des Mieters, sind insbesondere nicht oder nicht vollständig eintreffende Mietzahlungen (insbesondere unberechtigte Mietminderungen) und die nicht pflegliche Behandlung der Wohnung des Vermieters häufig Anlass für Streit zwischen den Parteien.

II. Wie auf die Probleme zu reagieren ist

Tritt eines der vorgenannten Probleme auf, empfiehlt es sich, zunächst einmal den Kontakt zum (vermeintlichen) Problemmieter zu suchen. Wie die Kontaktaufnahme zu gestalten ist, hängt von dem Verhältnis zu dem Mieter und Ihren Vorstellungen ab.

Hierbei kann es sich sowohl anbieten zunächst einmal das einvernehmliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen, als auch den Mieter ggf. direkt schriftlich abzumahnen.

In welchen Fällen eine Abmahnung sinnvoll und im Hinblick auf eine möglichere spätere Kündigung sogar zwingend erforderlich ist, werde ich in meinem nächsten Beitrag unter dem Titel "Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen" thematisieren.

Sollten Sie ein persönliches Gespräch mit dem Mieter favorisieren, darf ich Ihnen - insbesondere für den Fall, dass es mehrere zu besprechende Punkte gibt - in jedem Fall empfehlen, sich vorher einen Stichwortzettel zu machen und eine Person, die selbst nicht als Vermieter im Mietvertrag steht (ggf. einen Verwandten, einen Nachbarn oder einen Freund) als Zeugen mit zu dem Gespräch zu nehmen.

Achtung: Rufen Sie den Mieter an, kann die Aussage eines beistehenden Zuhörers vor Gericht später nicht als Zeugenaussage verwendet werden, wenn Sie Ihren Gesprächspartner zu Anfang des Gesprächs nicht darauf hingewiesen haben, dass Herr oder Frau XY im Raum ist und dem Gespräch folgt.