Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen

Der BGH erleichtert Vermietern den Nachweis energetischer Modernisierungen. Wann eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist und was gilt.

Kaum ein Bereich des Wohnraummietrechts ist so stark durch Rechtsprechung geprägt wie die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Für Vermieter ist das wirtschaftlich bedeutsam. Ist die Klausel unwirksam, verbleibt die Pflicht zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter. Gleichzeitig reicht bereits eine einzelne übermäßig weit gefasste Formulierung aus, um eine ansonsten brauchbare Vertragsgestaltung erheblich zu gefährden. Ausgangspunkt: Grundsätzlich ist der Vermieter zuständig Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hierzu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Die Pflicht kann jedoch formularvertraglich unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden. Die Rechtsprechung hat hierfür im Laufe der Jahre enge Grenzen entwickelt. Eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand ist unwirksam Problematisch sind insbesondere Klauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichten, die Wohnung vollständig renoviert zurückzugeben. Eine formularmäßige Endrenovierungspflicht ist regelmäßig unwirksam, wenn sie allein an das Ende des Mietverhältnisses anknüpft. Der Mieter dürfte sonst auch dann renovieren müssen, wenn er erst kurze Zeit zuvor gestrichen hat oder die Wohnung überhaupt keinen Renovierungsbedarf aufweist ( BGH, Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06). Vermieter sollten deshalb Formulierungen wie „bei Auszug vollständig renoviert zurückzugeben“ oder „bei Vertragsende fachgerecht renoviert zu übergeben“ nicht isoliert verwenden. Starre Renovierungsfristen sind ebenfalls problematisch Auch feste Renovierungsintervalle können zur Unwirksamkeit führen. Eine Klausel darf nicht den Eindruck vermitteln, dass der Mieter beispielsweise Küche und Bad zwingend nach einer bestimmten Zahl von Jahren renovieren muss, unabhängig davon, ob tatsächlich Abnutzungserscheinungen vorliegen. Entscheidend muss letztlich der konkrete Zustand der Wohnung bleiben. Eine zulässige Vertragsgestaltung sollte deshalb deutlich machen, dass Fristen lediglich einen Orientierungscharakter haben und der tatsächliche Renovierungsbedarf maßgeblich ist. Besonders wichtig: renoviert oder unrenoviert übergeben? Von erheblicher Bedeutung ist der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses. Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhält der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn unwirksam sein. Für Vermieter ist deshalb eine sorgfältige Dokumentation bei Mietbeginn wichtig. Ein Übergabeprotokoll sollte nicht lediglich pauschal festhalten, die Wohnung sei „ordnungsgemäß“ übergeben worden. Sinnvoller ist eine nachvollziehbare Dokumentation des tatsächlichen Zustands. Fotos können hierbei erheblichen Beweiswert haben. Farbwahlklauseln dürfen den Mieter während der Mietzeit nicht unangemessen einschränken Auch Vorgaben zur Farbgestaltung sind rechtlich sensibel. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Mieter grundsätzlich selbst entscheiden, wie er die Räume gestaltet. Der Vermieter hat dagegen ein berechtigtes Interesse daran, eine Wohnung bei Rückgabe in einem Zustand zurückzuerhalten, der eine Weitervermietung nicht unnötig erschwert. Der Bundesgerichtshof unterscheidet deshalb zwischen Vorgaben während der Mietzeit und Anforderungen an den Rückgabezustand ( BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07). Eine Klausel, die den Mieter während des gesamten Mietverhältnisses auf bestimmte Farben festlegt, birgt erhebliche Unwirksamkeitsrisiken. Vorsicht bei der Kombination mehrerer Klauseln In der Praxis liegt das Problem häufig nicht in einer einzelnen Bestimmung, sondern in der Kombination mehrerer Regelungen. Werden beispielsweise laufende Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlichen Endrenovierungspflicht verbunden, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen. Vermieter sollten deshalb nicht versuchen, eine vermeintlich schwache Schönheitsreparaturklausel durch zusätzliche Pflichten „abzusichern“. Häufig wird dadurch gerade das Gegenteil erreicht. Was Vermieter bei neuen Mietverträgen beachten sollten Eine zeitgemäße Gestaltung sollte sich auf das rechtlich tatsächlich Übertragbare beschränken. Dabei sind insbesondere folgende Punkte wichtig: Zustand der Wohnung bei Mietbeginn dokumentieren, keine starre Endrenovierung verlangen, keine zwingenden Fristen verwenden, Renovierungspflichten an den tatsächlichen Zustand knüpfen, Farbwahl während der laufenden Mietzeit nicht unnötig einschränken, mehrere Klauseln auf mögliche Wechselwirkungen prüfen. Fazit für Vermieter Bei Schönheitsreparaturen gilt weniger häufig mehr. Eine übermäßig ambitionierte Klausel kann dazu führen, dass am Ende überhaupt keine wirksame Übertragung mehr verbleibt. Gerade ältere Formularmietverträge sollten deshalb nicht ungeprüft weiterverwendet werden. Die Rechtsprechung hat sich über Jahrzehnte fortentwickelt, sodass Klauseln, die früher verbreitet waren, heute erhebliche Risiken bergen können.

Wann heilt die Schonfristzahlung eine Kündigung wegen Mietrückstands? Rechte des Vermieters, Kündigungsdoppel und aktuelle Gesetzespläne 2026.

Die Untervermietung von Wohnraum beschäftigt Vermieter zunehmend. Gerade bei älteren Mietverträgen mit vergleichsweise niedriger Hauptmiete kann es vorkommen, dass Mieter einzelne Zimmer oder sogar nahezu die gesamte Wohnung zu deutlich höheren Preisen weitervermieten. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 eine für Vermieter wichtige Grenze gezogen: Das gesetzlich geschützte Interesse des Mieters an einer Untervermietung umfasst grundsätzlich nicht das Ziel, mit der Wohnung Gewinn zu erzielen . Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung? Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Wohnraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Die Rechtsprechung versteht dieses berechtigte Interesse vergleichsweise weit. Anerkannt werden beispielsweise: eine finanzielle Entlastung des Mieters, eine vorübergehende berufliche Abwesenheit, ein längerer Auslandsaufenthalt, der Wunsch nach Aufnahme einer weiteren Person in den Haushalt. Der Mieter muss nicht erst in eine wirtschaftliche Notlage geraten. Auch der nachvollziehbare Wunsch, die eigene Mietbelastung zu reduzieren, kann grundsätzlich genügen. Damit ist jedoch noch nicht jede konkrete Untervermietung zulässig. Der BGH unterscheidet zwischen Kostenentlastung und Gewinnerzielung In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zahlte der Hauptmieter zuletzt eine Nettokaltmiete von rund 497 Euro. Von seinen Untermietern verlangte er dagegen eine Nettokaltmiete von 962 Euro. Die Differenz ging deutlich über eine bloße Beteiligung der Untermieter an den wohnungsbezogenen Kosten hinaus. Der BGH stellte klar: § 553 BGB soll dem Mieter ermöglichen, das bestehende Mietverhältnis trotz veränderter persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse aufrechtzuerhalten. Die Vorschrift dient dagegen nicht dazu, dem Mieter eine zusätzliche Erwerbsquelle zu eröffnen. Eine Untervermietung, deren Zweck in einer über die Kostendeckung hinausgehenden Gewinnerzielung liegt, fällt deshalb nicht unter das geschützte berechtigte Interesse des Mieters. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 Was bedeutet das für Vermieter? Vermieter sollten ein Untervermietungsverlangen nicht vorschnell genehmigen oder ablehnen. Entscheidend ist zunächst, welche konkrete Untervermietung beabsichtigt ist. Insbesondere können folgende Angaben relevant sein: Name des vorgesehenen Untermieters, Umfang der überlassenen Räume, Beginn und geplante Dauer der Untervermietung, Grund für die Untervermietung, Höhe der verlangten Untermiete, gegebenenfalls zusätzliche Entgelte für Möbel oder sonstige Leistungen. Vor allem die vereinbarte Untermiete kann seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erheblich an Bedeutung gewinnen. Verlangt der Hauptmieter lediglich einen angemessenen Beitrag zu Miete und sonstigen wohnungsbezogenen Kosten, bleibt ein Anspruch auf Zustimmung grundsätzlich möglich. Anders kann es liegen, wenn die Gestaltung darauf hinausläuft, aus einem günstigen Hauptmietvertrag wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Unerlaubte Untervermietung kann Kündigungsfolgen haben Auch ein Mieter, der grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis haben könnte, darf die Wohnung nicht ohne Weiteres eigenmächtig einem Dritten überlassen. § 540 Abs. 1 BGB verlangt grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte der Mieter trotz fehlender Erlaubnis untervermietet. Da ihm für die konkret gewinnorientierte Gestaltung gerade kein Anspruch auf Zustimmung zustand, sah der BGH hierin eine erhebliche Pflichtverletzung. Die vom Vermieter erklärte ordentliche Kündigung war wirksam ( BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23). Für Vermieter eröffnet die Entscheidung damit neue Handlungsmöglichkeiten. Ob tatsächlich eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt allerdings weiterhin von den Umständen des Einzelfalls ab. Fazit für Vermieter Der Bundesgerichtshof stärkt die Position von Vermietern bei gewinnorientierter Untervermietung. Der Mieter darf eine Untervermietung zur wirtschaftlichen Entlastung nutzen. Er kann aus § 553 BGB aber grundsätzlich kein Recht ableiten, die gemietete Wohnung wie ein eigenes Renditeobjekt zu verwerten. Vermieter sollten bei entsprechenden Anfragen deshalb nicht nur prüfen, wer einziehen soll, sondern auch, zu welchen wirtschaftlichen Bedingungen die Wohnung weitervermietet werden soll.

Der Beitrag befasst sich mit der Frage, wer die Schäden trägt, wenn es infolge einer polizeilichen Durchsuchung der Mietwohnung zu Substanzschäden am Vermietereigentum kommt.

Wann ist es erforderlich, einen Hinweis auf das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz in den Mietvertrag / auf die Internetseite aufzunehmen?

Kündigung ohne Abmahnung bei vulgärer einmaliger Beleidigung möglich?