Untervermietung mit Gewinn: Wann Vermieter die Zustimmung verweigern können

Der BGH erleichtert Vermietern den Nachweis energetischer Modernisierungen. Wann eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist und was gilt.

Kaum ein Bereich des Wohnraummietrechts ist so stark durch Rechtsprechung geprägt wie die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Für Vermieter ist das wirtschaftlich bedeutsam. Ist die Klausel unwirksam, verbleibt die Pflicht zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter. Gleichzeitig reicht bereits eine einzelne übermäßig weit gefasste Formulierung aus, um eine ansonsten brauchbare Vertragsgestaltung erheblich zu gefährden. Ausgangspunkt: Grundsätzlich ist der Vermieter zuständig Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hierzu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Die Pflicht kann jedoch formularvertraglich unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden. Die Rechtsprechung hat hierfür im Laufe der Jahre enge Grenzen entwickelt. Eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand ist unwirksam Problematisch sind insbesondere Klauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichten, die Wohnung vollständig renoviert zurückzugeben. Eine formularmäßige Endrenovierungspflicht ist regelmäßig unwirksam, wenn sie allein an das Ende des Mietverhältnisses anknüpft. Der Mieter dürfte sonst auch dann renovieren müssen, wenn er erst kurze Zeit zuvor gestrichen hat oder die Wohnung überhaupt keinen Renovierungsbedarf aufweist ( BGH, Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06). Vermieter sollten deshalb Formulierungen wie „bei Auszug vollständig renoviert zurückzugeben“ oder „bei Vertragsende fachgerecht renoviert zu übergeben“ nicht isoliert verwenden. Starre Renovierungsfristen sind ebenfalls problematisch Auch feste Renovierungsintervalle können zur Unwirksamkeit führen. Eine Klausel darf nicht den Eindruck vermitteln, dass der Mieter beispielsweise Küche und Bad zwingend nach einer bestimmten Zahl von Jahren renovieren muss, unabhängig davon, ob tatsächlich Abnutzungserscheinungen vorliegen. Entscheidend muss letztlich der konkrete Zustand der Wohnung bleiben. Eine zulässige Vertragsgestaltung sollte deshalb deutlich machen, dass Fristen lediglich einen Orientierungscharakter haben und der tatsächliche Renovierungsbedarf maßgeblich ist. Besonders wichtig: renoviert oder unrenoviert übergeben? Von erheblicher Bedeutung ist der Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses. Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und erhält der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn unwirksam sein. Für Vermieter ist deshalb eine sorgfältige Dokumentation bei Mietbeginn wichtig. Ein Übergabeprotokoll sollte nicht lediglich pauschal festhalten, die Wohnung sei „ordnungsgemäß“ übergeben worden. Sinnvoller ist eine nachvollziehbare Dokumentation des tatsächlichen Zustands. Fotos können hierbei erheblichen Beweiswert haben. Farbwahlklauseln dürfen den Mieter während der Mietzeit nicht unangemessen einschränken Auch Vorgaben zur Farbgestaltung sind rechtlich sensibel. Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Mieter grundsätzlich selbst entscheiden, wie er die Räume gestaltet. Der Vermieter hat dagegen ein berechtigtes Interesse daran, eine Wohnung bei Rückgabe in einem Zustand zurückzuerhalten, der eine Weitervermietung nicht unnötig erschwert. Der Bundesgerichtshof unterscheidet deshalb zwischen Vorgaben während der Mietzeit und Anforderungen an den Rückgabezustand ( BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07). Eine Klausel, die den Mieter während des gesamten Mietverhältnisses auf bestimmte Farben festlegt, birgt erhebliche Unwirksamkeitsrisiken. Vorsicht bei der Kombination mehrerer Klauseln In der Praxis liegt das Problem häufig nicht in einer einzelnen Bestimmung, sondern in der Kombination mehrerer Regelungen. Werden beispielsweise laufende Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlichen Endrenovierungspflicht verbunden, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen. Vermieter sollten deshalb nicht versuchen, eine vermeintlich schwache Schönheitsreparaturklausel durch zusätzliche Pflichten „abzusichern“. Häufig wird dadurch gerade das Gegenteil erreicht. Was Vermieter bei neuen Mietverträgen beachten sollten Eine zeitgemäße Gestaltung sollte sich auf das rechtlich tatsächlich Übertragbare beschränken. Dabei sind insbesondere folgende Punkte wichtig: Zustand der Wohnung bei Mietbeginn dokumentieren, keine starre Endrenovierung verlangen, keine zwingenden Fristen verwenden, Renovierungspflichten an den tatsächlichen Zustand knüpfen, Farbwahl während der laufenden Mietzeit nicht unnötig einschränken, mehrere Klauseln auf mögliche Wechselwirkungen prüfen. Fazit für Vermieter Bei Schönheitsreparaturen gilt weniger häufig mehr. Eine übermäßig ambitionierte Klausel kann dazu führen, dass am Ende überhaupt keine wirksame Übertragung mehr verbleibt. Gerade ältere Formularmietverträge sollten deshalb nicht ungeprüft weiterverwendet werden. Die Rechtsprechung hat sich über Jahrzehnte fortentwickelt, sodass Klauseln, die früher verbreitet waren, heute erhebliche Risiken bergen können.

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