Schönheitsreparaturen 2026: Welche Klauseln Vermieter noch verwenden können

Der BGH erleichtert Vermietern den Nachweis energetischer Modernisierungen. Wann eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist und was gilt.

Wann heilt die Schonfristzahlung eine Kündigung wegen Mietrückstands? Rechte des Vermieters, Kündigungsdoppel und aktuelle Gesetzespläne 2026.

Die Untervermietung von Wohnraum beschäftigt Vermieter zunehmend. Gerade bei älteren Mietverträgen mit vergleichsweise niedriger Hauptmiete kann es vorkommen, dass Mieter einzelne Zimmer oder sogar nahezu die gesamte Wohnung zu deutlich höheren Preisen weitervermieten. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 eine für Vermieter wichtige Grenze gezogen: Das gesetzlich geschützte Interesse des Mieters an einer Untervermietung umfasst grundsätzlich nicht das Ziel, mit der Wohnung Gewinn zu erzielen . Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietung? Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Wohnraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Die Rechtsprechung versteht dieses berechtigte Interesse vergleichsweise weit. Anerkannt werden beispielsweise: eine finanzielle Entlastung des Mieters, eine vorübergehende berufliche Abwesenheit, ein längerer Auslandsaufenthalt, der Wunsch nach Aufnahme einer weiteren Person in den Haushalt. Der Mieter muss nicht erst in eine wirtschaftliche Notlage geraten. Auch der nachvollziehbare Wunsch, die eigene Mietbelastung zu reduzieren, kann grundsätzlich genügen. Damit ist jedoch noch nicht jede konkrete Untervermietung zulässig. Der BGH unterscheidet zwischen Kostenentlastung und Gewinnerzielung In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall zahlte der Hauptmieter zuletzt eine Nettokaltmiete von rund 497 Euro. Von seinen Untermietern verlangte er dagegen eine Nettokaltmiete von 962 Euro. Die Differenz ging deutlich über eine bloße Beteiligung der Untermieter an den wohnungsbezogenen Kosten hinaus. Der BGH stellte klar: § 553 BGB soll dem Mieter ermöglichen, das bestehende Mietverhältnis trotz veränderter persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse aufrechtzuerhalten. Die Vorschrift dient dagegen nicht dazu, dem Mieter eine zusätzliche Erwerbsquelle zu eröffnen. Eine Untervermietung, deren Zweck in einer über die Kostendeckung hinausgehenden Gewinnerzielung liegt, fällt deshalb nicht unter das geschützte berechtigte Interesse des Mieters. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 Was bedeutet das für Vermieter? Vermieter sollten ein Untervermietungsverlangen nicht vorschnell genehmigen oder ablehnen. Entscheidend ist zunächst, welche konkrete Untervermietung beabsichtigt ist. Insbesondere können folgende Angaben relevant sein: Name des vorgesehenen Untermieters, Umfang der überlassenen Räume, Beginn und geplante Dauer der Untervermietung, Grund für die Untervermietung, Höhe der verlangten Untermiete, gegebenenfalls zusätzliche Entgelte für Möbel oder sonstige Leistungen. Vor allem die vereinbarte Untermiete kann seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erheblich an Bedeutung gewinnen. Verlangt der Hauptmieter lediglich einen angemessenen Beitrag zu Miete und sonstigen wohnungsbezogenen Kosten, bleibt ein Anspruch auf Zustimmung grundsätzlich möglich. Anders kann es liegen, wenn die Gestaltung darauf hinausläuft, aus einem günstigen Hauptmietvertrag wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Unerlaubte Untervermietung kann Kündigungsfolgen haben Auch ein Mieter, der grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis haben könnte, darf die Wohnung nicht ohne Weiteres eigenmächtig einem Dritten überlassen. § 540 Abs. 1 BGB verlangt grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte der Mieter trotz fehlender Erlaubnis untervermietet. Da ihm für die konkret gewinnorientierte Gestaltung gerade kein Anspruch auf Zustimmung zustand, sah der BGH hierin eine erhebliche Pflichtverletzung. Die vom Vermieter erklärte ordentliche Kündigung war wirksam ( BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23). Für Vermieter eröffnet die Entscheidung damit neue Handlungsmöglichkeiten. Ob tatsächlich eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt allerdings weiterhin von den Umständen des Einzelfalls ab. Fazit für Vermieter Der Bundesgerichtshof stärkt die Position von Vermietern bei gewinnorientierter Untervermietung. Der Mieter darf eine Untervermietung zur wirtschaftlichen Entlastung nutzen. Er kann aus § 553 BGB aber grundsätzlich kein Recht ableiten, die gemietete Wohnung wie ein eigenes Renditeobjekt zu verwerten. Vermieter sollten bei entsprechenden Anfragen deshalb nicht nur prüfen, wer einziehen soll, sondern auch, zu welchen wirtschaftlichen Bedingungen die Wohnung weitervermietet werden soll.

Der Beitrag befasst sich mit der Frage, wer die Schäden trägt, wenn es infolge einer polizeilichen Durchsuchung der Mietwohnung zu Substanzschäden am Vermietereigentum kommt.

Wann ist es erforderlich, einen Hinweis auf das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz in den Mietvertrag / auf die Internetseite aufzunehmen?

Kündigung ohne Abmahnung bei vulgärer einmaliger Beleidigung möglich?

Wann sollten Vermieter ihren Mieter abmahnen? Voraussetzungen, Inhalt, Form, Zustellung und Bedeutung der Abmahnung vor einer Kündigung erklärt.